Fonctionnement

Nous avons retenu, au vu des priorités qui devaient orienter nos statuts, le couplage d’une Société civile immobilière (SCI) à une association loi 1901 ,à l’image du projet Ekoumene.

Voici un schéma explicatif :

  • Espaces du lieu qui lui sont attribués
  • Détient au minimum 99% du capital
  • Possède une voix dans la SCI

Espaces du lieu qui lui sont attribuésDétient au minimum 99% du capitalPossède une voix dans la SCI…
Asso ou fond de dotation 
La remplumée
Asso ou fond de dotati…
– Paie un loyer.
Ses membres actifs participent 
à la gouvernance via La Remplumée
– Paie un loyer….
Association
La plume à Loup
Loue le lieu et gère les activités de location, gîte, séminaires, lieu de travail
Association…
SCI
L’Amarée
SCI…
Membres habitants sur le lieu
Membres habitants su…
  • Détiennent jusque 1 % du capital.
  • Une personne = une voix dans la SCI
  • Une partie du lieu attribuée pour
    leur logement à titre gratuit

Détiennent jusque 1 % du capital.Une personne = une voix dans la SCIUne partie du lieu attribuée pour…
– Membres sympathisants
 et sympathisants actifs
– Les membres actifs
 participent à la gouvernance
– Membres sympathisants…
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Explication du fonctionnement de l’association et sa gouvernance :

Sa mission :

  1. Organiser des réflexions collectives à propos du foncier sous bien commun, échanger avec d’autres groupes à l’initiative de projets, participer à des rencontres, diffuser le projet et ses avancées ;
  2. Apporter les moyens humains, techniques et financiers nécessaires à la SCI pour construire un lieu que l’association occupe à titre gratuit et dont elle a la gestion. L’association coordonne l’organisation du local et les activités qui s’y déroulent, dans un principe d’éducation populaire ;
  3. Participer aux décisions collectives de la SCI L’AMARREE et y assurer un rôle de vigilance sur le maintien des principes fondateurs, à savoir : soustraire durablement ces logements et le capital de la société aux spéculations immobilière et financière ; n’avoir aucun but spéculatif dans toutes ses activités ; mettre en oeuvre un fonctionnement collectif et participatif ; proposer des logements sains, économes en énergie et respectueux de l’environnement ; mettre à disposition de ses associés des logements à titre de résidence principale.

Sa gouvernance :

Le tableau ci-dessous classe nos priorités par ordre d’importance :

Priorité Notre volontéConcrètement
Refus de la spéculation immobilièrePérennisation du projet
Au delà des gens qui participent au projet à un moment T, le bien resteé géré de manière collective, sa dimension collective est préservée et mise à l’abri d’une réévaluation du bien indexé sur le marché immobilier local.
Récupération des parts
Les porteurs de parts récupèrent leur apport initial bonifié d’intérêts calculés sur l’indice de référence des loyers, mais en aucun car réévalué sur la valeur du bien immobilier;.
Prises de décisions collectivesDémocratie :
1 personne = 1 voix (les décisions en sont pas prises au proprata du tantième de copropriété)
– Le tout l’emporte sur les parties, à l’inverse de la copropriété qui favorise une gestion individualisée
La gestion des espaces communs est centrale
Travail fin sur les prises de décisions (habitants et porteurs de parts, consentement favorisé)
Inscription dans un réseau et appel à des soutiens
– Pouvoir inscrire ce lieu dans un réseau de lieux partagés qui s’entraident
– Pouvoir investir en limitant le recours au prêt bancaire
– Inscription dans une dynamique de foncière régionale
– Association pour faire appel à des porteurs de soutien
Statut des habitantsProtection des habitants
Mécanisme permettant aux habitants de ne pas se faire expulser par leurs porteurs de soutien
Transmission/succession des parts
Récupération des parts par les enfants (qui n’ont pas le droit sur le lieu)
Protection des conjoints en cas de décès (conservation du logement par la personne restante)

Pourquoi ce choix ?
Tout d’abord il faut dire que d’autres statuts semblent permettre de sortir de la spéculation immobilière (notre priorité 1) : la SAS retenue par Terres Communes ou le statut de SCIC par exemple. Cependant la difficulté de ces types de montage juridique empêche (à notre sens) la diffusion de projets alternatifs : trop lourd à porter, trop technique ou trop institutionnel. Un autre statut, d’une grande simplicité, permet cette sortie de la propriété privée et de la spéculation : c’est le statut d’association. Mais son inconvénient majeur est qu’il ne rassure pas les banques, et par conséquent empêche l’obtention de prêts.
Il faut aussi ajouter que le statut le plus commun dans l’habitat collectif, à savoir la copropriété, ne répond à aucune des idées qui guident notre projet : il laisse libre cours à la spéculation immobilière ; il ne repose par sur l’idée d’un bien commun mais sur la coexistence de biens privés ; il ne permet pas de garantir un projet collectif, écologique, solidaire sur la durée puisque chacun peut vendre son bien à qui bon lui semble, sans tenir compte de l’ensemble des habitants et de l’intérêt (ou du désintérêt) des nouveaux arrivants pour ce type de projet.

Les explications sur ce choix (texte repris de chez Ekoumene)


Avantage de la SCI (et son inconvénient majeur)
La SCI (à notre sens) a l’avantage d’une gestion collective d’un bien immobilier : les sociétaires ne sont pas propriétaires d’une partie du bien mais de parts dans la société (l’ensemble prime sur les parties) ; la sortie d’un sociétaire est encadrée par la loi et ne peut pas mettre en péril la société ; l’arrivée d’un nouveau sociétaire se fait avec l’aval de l’ensemble des associés. Ce statut assure une cohérence du projet et sa pérennité au-delà des personnes associées. Il nécessite un cadre collectif, dans la prise de décision et la gestion quotidienne (sous la formule que nous avons choisie : un associé = une voix)
Autre avantage de la SCI, elle nécessite une rigueur de gestion qui semble nécessaire à la pérennité du bien et du projet collectif qui le fait vivre au quotidien.
L’inconvénient majeur de la SCI est évidemment que lors d’une cession de parts, le porteur peut demander la réévaluation du bien immobilier (et espérer ainsi une plus-value au prorata des parts qu’il possède).

Avantage de l’association loi 1901 (et son inconvénient majeur)
Le statut associatif offre un avantage non négligeable : c’est un statut à but non lucratif. En outre, un bien possédé par une association est de fait collectif : nulle personne physique ne pourra décider de le vendre (et les statuts peuvent être écrits en vu de bloquer toute tentative collective de céder le bien).
Son inconvénient majeur : au lancement d’un projet qui nécessite beaucoup d’argent, et donc des prêts, ce statut ne fera pas sourire vos banques… alors que la SCI fait un peu plus sérieux !

Avantage du couplage
Coupler une SCI et une association nous permet de conserver l’aspect collectif de chacun de ces deux statuts, et d’éviter qu’un porteur de part (habitant ou non du lieu) puisse demander une réévaluation du bien dans son ensemble au moment de son départ.

Le fonctionnement

L’association possède 99% du capital social de la SCI, les 2 habitants actuels possèdent chacun 0,01% du capital (soit 1 % en tout max pour les habitants) : c’est l’association qui tient lieu de garde-fou contre la spéculation immobilière. Pour autant, les pouvoirs ne sont pas définis par le prorata des parts sociales mais par un arbitrage entre les habitants et l’association : les habitants sont majoritaires en voix dans la SCI et représentent 50% des voix au sein de l’association. Ainsi, les voix de l’association ne sont pas majoritaires (ce qui protège les habitants), mais elles sont nécessaires pour valider des choix majeurs (ce qui protège la durabilité du projet). L’association, composée des habitants et de personnes extérieures, permet une ouverture du projet sur l’extérieur, limitant le risque d’entre-soi, elle joue également un rôle de vigilance sur les principes fondateurs du projet.

Cette solution semble facilement reproductible, assez simple à l’usage, permet de lutter efficacement et durablement contre la spéculation immobilière, garantit le caractère collectif de la gestion de l’habitat, et garantit la jouissance d’un logement aux associés-habitants.

PROPRIÉTÉ

Qui est propriétaire de quoi dans l’affaire ?

La Société civile immobilière est propriétaire du bien immobilier.

Chaque habitant est individuellement propriétaire de parts sociales de la SCI.

La détention d’une part sociale donne le statut de « logé gratuitement » (statut défini par l’Insee, aux côtés de la propriété et de la location).
L’autre condition pour obtenir ce statut est d’apporter des fonds aux comptes-courants d’associés au prorata des mètres carrés de l’appartement occupé (même si, statutairement, aucun mètre carré physique n’est attribué individuellement).

Lors du départ d’un habitant, celui-ci revend sa part sociale et cède par conséquent son droit à loger gratuitement. Il récupère ses apports en compte courant éventuellement bonifiés en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la vie défini par l’Insee.
Ainsi, le bien immobilier n’est jamais mis en vente sur le marché de l’immobilier.

L’association La Foncière à plumes est considérée comme un habitant. Symboliquement, nous considérons qu’elle « loge » dans le local associatif.

Autrement dit, les propriétaires de la SCI, ce sont les habitants (1% des parts sociales) et l’association La foncière à plumes (99%). Note : les pouvoirs ne sont pas définis au prorata de la détention des parts sociales (voir ci-dessus).

En résumé

Un droit d’usage qui remplace la propriété. Dans cet espace il n’y a pas de propriétaires, les personnes sont locataires et prennent les décisions parce qu’elles utilisent le lieu, et non parce qu’elles en ont la propriété. Le loyer est alors versé directement à l’association, propriétaire du lieu, dont les participant-e-s sont associé-e-s.

Un pourcentage du loyer des usagers associés et actifs dans le développement du projet est mis en épargne et récupérable au moment du départ (sous compte courant d’associé).

Afin d’être sûrs que ce lieu ne soit jamais détourné de son objectif non-lucratif, nous avons crée une Société civile immobilière (SCI) couplée à une association qui détient 99% de la SCI.

Pour payer le prêt, les usagers réalisent des avances en comptes courant d’associé à la SCI. Si une des personnes est amenée à quitter le lieu, elle récupérera la somme versée par les nouveaux arrivants et par la part de loyer contributif versée à l’association pour rachèter pas à pas les comptes courant d’associé. Chaque associé
possède donc un droit d’usage et non une partie du lieu lui-même. De cette manière, La Plume à Loup échappe non seulement à la spéculation immobilière, mais peut aussi continuer à vivre après le départ de membres.

Le loyer ne sert pas à enrichir les habitant-e-s car les statuts n’autorisent aucune distribution de dividendes. Il sert à rembourser progressivement toutes les personnes qui ont investi pour construire le lieu, qu’ils vivent sur place ou non.

Le lieu sera détenu par une association à but non lucratif : 100% des bénéfices sont placés en réserves impartageables et les parts sociales ne peuvent pas prendre de valeur.

L’objectif est de créer un “bien commun”.

Un lieu qui n’appartienne plus à aucune personne privée, mais seulement à lui-même, le rendant ainsi accessible à toutes et tous, sans besoin d’apport financier. Ainsi, les nouvelles personnes sont choisis pour leur adéquation au projet et non pour leur apport financier, ce qui garantit la pérennité du projet dans le temps.

Ce lieu vise aussi à soutenir d’autres projets dans cette démarche sur le territoire, grâce au financement dont disposera pas à pas la société coopérative, une fois une majeure partie du prêt remboursé. 

Par ailleurs, dans le principe, les futurs locataires auront :

  • une partie du loyer qui ira en compte courant 
  • une partie qui permettra au lieu de se racheter sur le long terme, 
  • une partie qui servira à payer les charges.

Les modalités de participation au projet sont en cours d’élaboration.